August 9, 2022
Imobiliarele în pandemie

Imobiliarele în pandemie

Prima pagina
  • În 2019 timpul mediu pentru o tranzacționare era de 60-70 de zile, acum a ajuns și la 90 de zile
  • Dacă până acum decizia cumpărătorilor venea după o medie de cinci apartamente văzute, acum crește și la zece chiar douăzeci de vizionari
  • Mulți dintre vânzători au crescut prețul proprietății cu un procent de 5%, iar cei care nu își obțin prețul solicitat optează să își închirieze proprietățile
  • Pandemia a găsit piața imobiliară mult mai pregătită decât în 2008

Martie 2020, începutul pandemiei și…începutul haosului în economie. Șomaj, concedieri, micșorări de salarii și, într-un cuvânt, incertitudine. Mulți dintre cei care stăteau cu ochii pe piața imobiliară se așteptau ca, pe fondul greutăților financiare, prețurile să mai scadă, iar dezvoltatorii să se întreacă în oferte. În realitate, tot cumpărătorii au lăsat în cele mai multe cazuri garda jos. S-au observat, însă, și câteva schimbări importante.

Dacă în 2019 timpul mediu pentru o tranzacționare era de 60-70 de zile, în 2020 tranzacțiile în imobiliare s-au încheiat chiar și după 90 de zile de pus în balanță avantaje și dezavantaje, spune Daniel Crainic, reprezentant al platformei imobiliare.ro. Tot din analiza sa aflăm că, deși începutul de an- adică lunile ianuarie-martie- a fost unul mai bun în comparație cu aceeași perioadă a lui 2019, în aprilie-mai piața s-a prăbușit. S-au încheiat cu aproape 60% mai puține contracte față de lunile bune. În vară situația s-a îmbunătățit și vânzările și-au revenit. Românii au căutat locuințe mai spațioase; apartamente la parter cu grădini sau case care au curți generoase. Perioada august-septembrie, spune Daniel Crainic, a fost chiar mai bună față de 2019. Însă, după una caldă vine alta rece, căci noiembrie 2020 este sub nivelul lunii noiembrie de anul trecut ca număr de tranzacții. De departe, cel mai mult a fost afectat segmentul chiriilor. Și, ca o concluzie a acestei analize, clar 2020 va fi un an mai slab pentru cei din domeniul imobiliarelor din cauza pandemiei. Altfel, lucrurile ar fi stat la polul opus.

Totuși, dacă ne uităm pe singurele date oficiale, cele de la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, n-am zice că 2020 a fost un an rău în imobiliare și că românii au avut dificultăți financiare. Dacă în luna octombrie 2019 au fost vândute, la nivelul întregii țări, 58.334 de imobile, în octombrie 2020 numărul lor a ajuns la 83.675 de unități. Iată și o comparație a perioadelor, tot pentru întreaga țară.

Ianuarie-octombrie 2019Ianuarie-octombrie 2020
44.1330 imobile vândute46.5267 imobile vândute
sursa: ancpi.ro

Cei din vânzări spun însă că aceste date nu sunt relevante și că, în ultimele 12 luni, printre ele s-au strecurat și greșeli. ANCPI nu a confirmat deocamdată dacă informațiile de pe site sunt sau nu exacte.

Iată și câteva explicații ale specialiștilor în imobiliare despre suișurile și coborâșurile din acest an.

Înainte de orice achiziție, cumpărătorii își cântăresc mult deciziile și, în general, așteaptă o perioadă bună pentru a vedea dacă prețurile vor scădea în piață, pe fondul unui anumit context. Iată că astăzi motivele sunt și mai întemeiate să credem asta. Ce a schimbat, de fapt, pandemia pe piața imobiliară?

Liviu Ureche, membru fondator al Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din România – APAIR: Achiziția unei case e importantă și de aceea cumpărătorii trebuie să cântărească atent deciziile. Nu există un anumit context pentru a-ți cumpăra o casă, o cumperi atunci când ai această nevoie și nu aștepți un moment sau o perioadă în funcție de evoluția prețurilor sau a pieței imobiliare în general. Ceea ce este important, să apelezi la un specialist, să nu te supraîndatorezi și să faci acest pas atunci când veniturile tale pot să acopere, constant, costurile legate de avans și de rate. Pandemia a schimbat preferințele consumatorilor, care în perioadele de limitare a deplasărilor și a libertății de mișcare, au fost nevoiți să accepte că o casă la curte oferă mult mai mult decât un simplu apartament într-un bloc. Ulterior, schimbările legate de piața muncii, de telemuncă, de limitarea deplasării într-o clădire de birouri, de muncă de acasă, de școală online i-au făcut să simtă nevoia de extraspațiu în locuințe, de necesitatea unui birou în plus, de o cameră în plus pentru copiii nevoiți să continue cursurile de acasă. Dacă office-ul a suferit un recul, piața rezidențială se schimbă, iar preferințele se mută în afara orașului, într-o casă mai spatiosă, cu o curte generoasă care să ofere un confort, o securitate și o protecție sanitară mai bună. Ca o schimbare a strategiei locuirii vine și un curent nou, din partea unei categorii de tineri din IT, care au hotărât să repopuleze un sat părăsit din munții Apuseni, asigurându-și infrastructură privind internetul și propunându-și ruperea de zone intens populate. Cererea de case în satele din jurul Bucureștiului a crescut mult în ultima perioadă, iar această migrare schimbă oarecum și ritmul de construire în București și îi obligă și pe dezvoltatori să se reinventeze.

Cristian Belei, consultant în imobiliare: În primul rând a influențat decizia cumpărătorilor. Dacă până acum decizia lor venea după o medie de cinci apartamente văzute, acum crește și la zece chiar douăzeci de vizionari. Reticienta oamenilor a crescut, mulți dintre ei preferă să închirieze un apartament, să aștepte primăvara anului 2021 și să ia o decizie după perioada iernii, decizii influențate în mare parte de pandemie.

Luând în calcul crizele, revenirile, momentele de incertitudine…pare că niciodată nu e un moment bun să ne cumpărăm o locuință, ci mai degrabă să așteptăm acele oferte de neratat. Totuși, cum îi îndrumăm pe nehotărâți? Cu ce plan să plece de acasă în această perioadă?


Liviu Ureche, membru fondator al Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din România – APAIR: Luând în calcul crizele, putem spune că pandemia a găsit piața imobiliară mult mai pregătită decât în 2008. Pentru că o dată la 10 ani, în toată lumea, piață imobiliară suportă corecții, prin natură ciclicitatii ei. A fost și în 1990, și în 2000, a urmat 2008-2010, cu două crize simultane, una financiară și una imobiliară, datorate exagerării creditării pieței imobiliare. Să nu uităm că în 2004 apărea în Statele Unite creditul pentru a două casă de vacanță în Europa!!! Deci, americanul de rând avea un credit pentru prima casă, un credit pentru casă de vacanță și apărea și programul pentru a doua casă de vacanță în Europa. În 2005 se lansa în Statele Unite creditul pe trei generații, creditul pe 90 de ani! Și semnalul perceput de mine, care prefața criza din 2008, a fost că în martie 2007, două zile la rând, bursa americană a scăzut cu 2,5 și 2,4, pe fondul unor raportări false legate de creditele imobiliare. A urmat o perioadă grea, care a pus la grea încercare și pe dezvoltatori, și pe constructori, și pe bancheri și pe clientul final. Unii s-au reinventat, s-au adaptat la schimbări și au învățat ceva din asta. De aceea cred că pandemia nu a surprins prea mult, oricum ne așteptăm la o corecție a pieței imobiliare. De aceea nici prețurile nu au scăzut și piața se menține stabilă. În unele zone din țară prețurile chiar au crescut. Singurul lucru care suferă este volumul de tranzacții. Hotărârile se iau mai greu și depind de noutățile venite odată cu pandemia. Și îndrum pe toată lumea că atunci când urmează să decidă pentru achiziția unei case să apeleze la agentul imobiliar. Pentru că nu cumpără un pachet de țigări și trebuie ca această decizie să fie luată consultându-se cu un specialist.

Cristian Belei, consultant în imobiliare: Cei nehotărâți vor rămâne nehotărâți, iar cei care vor cu adevărat să cumpere întotdeauna știu ce își doresc și achiziționează mai devreme sau mai târziu. Cei nehotărâți ar trebui să facă o cercetare asupra proprietăților de interes, să stabilească exact ce vor să cumpere și să apeleze la un broker imobiliar profesionist astfel încât să îi ajute cu informații utile bazate pe experiența lor.

Acum, în pandemie, se lasă ușor impresionați vânzătorii de situația financiară a potențialilor clienți? Cum se desfășoară negocierile față de acum un an?

Liviu Ureche, membru fondator al Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din România – APAIR: Și situația financiară a potențialilor clienți a fost influențată de pandemie. De aici și volumul mai mic de tranzacții, dar și reorientarea către spații mai generoase sau către zone mai puțin populate. Prețurile nu au scăzut tocmai pentru că nu suntem într-o “bulă imobiliară”, așa cum a fost cazul anului 2008. Nici acum, după atâția ani, nu am reușit să egalăm prețurile perioadei din 2008. Toți indicii imobiliari în acest moment ne spun că există o stabilizare a prețurilor iar pe anumite zone chiar creșteri ușoare de preț. Negocierile nu diferă de anul trecut, și atunci când lucrezi cu un specialist ai toate șansele să cumperi o casă la un preț real.

Cristian Belei, consultant în imobiliare: Vânzătorii nu se lasă deloc impresionați de cumpărători indiferent că este pandemie sau nu. Ba mai mult, mulți dintre ei, în ultima perioada au crescut prețul proprietății cu un procent de 5% iar cei care nu își obțin prețul solicitat, optează să își închirieze proprietățile. Negocierile față de acum un an se desfășoară mult mai greu, iar cumpărătorii de data această cedează mai rapid.

Poate mai mult decât ce se întâmplă acum ne interesează ce ar putea să se întâmple peste câteva luni, un an, când efectele crizei vor fi și mai pronunțate. Pentru ce scenarii s-au pregătit dezvoltatorii? Dar clienții?


Liviu Ureche, membru fondator al Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din România – APAIR: Nimeni nu cred că știe acum cum va evolua piață imobiliară. Dar trebuie să ne adaptăm treptat la schimbările care influențează și viața de zi cu zi și piața muncii și nevoia de a locui. Și să luăm decizia de a cumpăra o casă în funcție de locul de muncă, de școala la care merg copiii, de infrastructura zonei și de factori care generează calitatea vieții. Nu știu dacă există scenarii pregătite de către dezvoltatori, dar cred că adaptarea se va face în funcție de evoluție.

Cristian Belei, consultant în imobiliare: În principiu dezvoltatorii nu s-au pregătit pentru anumite scenarii. Tot ceea ce pot să spun este că se construiește mai mult decât anul trecut, cererea există în continuare iar începând de anul viitor plafonul pentru 5% TVA crește până la suma de 140.000 de euro, iar asta o să influențeze prețurile la blocurile noi cu o creștere de cel puțin 5%. Anumiți clienți, așa cum am spus mai sus, optează să închirieze o proprietate până la primăvară pentru a vedea evoluția prețurilor.

Ce compromis NU ar trebui să facă un cumpărător vreodată?

Liviu Ureche, membru fondator al Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din România – APAIR: Compromisul pe care nu ar trebui vreodată să-l facă un cumpărător este legat de informație. Acum, la 30 de ani de la Revoluție, eu consider că avem deja un cumpărător educat, care știe că informațiile primite de la cunoscătorii pieței imobiliare sunt importante și că experiența unui agent imobiliar ajută categoric la o tranzacție sigură și de succes. A crede că internetul poate suplini prezența unui agent în tranzacție este de cele mai multe ori o greșeală, care poate crește major costurile achiziției unei case.

Cristian Belei, consultant în imobiliare: Nu ar trebui să se lase influențat de persoanele din jurul lui (dezvlotatori, agenți, reprezentanți vânzări și vânzători). Să se informeze și apoi să ia decizia în consecință.

Înainte toată lumea visa să devină agent imobiliar și să se îmbogățească peste noapte. Mai e la fel de tentant și azi acest gând?

Liviu Ureche, membru fondator al Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din România – APAIR: Profesia de agent imobiliar are și avantaje dar și neajunsuri. Este adevărat că mulți au fost atrași de această profesie care înainte de Revoluție nici nu există. Pe mulți i-au atras câștigurile. Dar adevărul este că trebuie să ai vocație pentru această profesie. Întotdeauna, în tot ce faci, ar trebui să te gândești de ce în codul etic al unei asociații profesionale regulă de aur se referă la comportamentul față de ceilalți. Trebuie să te perfecționezi permanent și să fii în pas cu tot ce se întâmplă. Trebuie să ai cunoștințe minime legate de arhitectură, construcții, legislație, evoluția pieței, în general cunoștințe despre toate domeniile conexe pieței imobiliare. Ținuta profesională se dobândește în timp, iar reputația vine că o recunoaștere a muncii depuse. Ca să reușești, trebuie să fii îndrăgostit de imobiliare! Pentru că imobiliarele sunt o adevărată instituție. Pentru că trebuie să știi să vorbești cu toate categoriile sociale și să te poți adapta fiecărui gen de client. În imobiliare, fiecare tranzacție poate fi un studiu de caz. Nu există part time în imobiliare, nu este o profesie a jumătăților de măsură! Uneori timpul dedicat profesiei poate afecta timpul dedicat familiei sau prietenilor. Erudiția în imobiliare, din păcate, nu este încă la nivelul pe care ni-l dorim. De aceea, să închei cu o glumă, se spune că în timp, dintr-un om poți să faci un agent imobiliar. Dar din agent imobiliar om, niciodată!

Cristian Belei, consultant în imobiliare: Nu știu dacă a fost neapărat tentant în trecut. Astăzi, ca să fi un agent imobiliar de succes trebuie să depui o muncă triplă față de anii trecuți și să nu te dai bătut, deoarece zi de zi trebuie să ducem o muncă de convingere, atât cu cumpărătorii cât și cu vânzătorii, să le explicăm de ce au nevoie de un consultant și câte beneficii le poate aduce un profesionist. Asta pentru că în România, din păcate, această meserie nu este respectată, iar piața noastră nu este reglementată. În această meserie, nu putem spune că „ne vom îmbogăți peste noapte”.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *